说说投资农地,有没有像我家,以农地作为主要不动产投资?

Q

我家情况是收入好但投资房地产渠道少。 多年以来,不是没有意识到房地产是必不可少的投资。 都是,我们地处玉米地中心,我家自住房自从20年前就付清了, 当时40万,去年估价40万,一分钱都没长, 那么实际上已经贬了是吧。本城只有学生租房, 租金很廉, 除了一些大公司上百套公寓那样的好像没有什么做头。到城市去管理,需要2小时,我们都很怕和烂人打交道 (知道知道,必学的技能没有学), 因此,一直没有投资房。 也没有紧迫感因为股票投资好像很成功, 08年都没有什么损失, 也深有体会只要不贪婪,不急躁就行,至少不让钱在那里贬值吧。然后我们的 financial planner 提醒, 我们的 portfolio 缺乏房地产, 现在不做不行了, 因为正像各位大拿说的,是最可靠的保险箱,从股市上赚的放进保险箱才能真正保住。然后我们想,为什么不做我们周围海洋一样的东西呢? 从19年开始,才开始买农地。 我汇报一些体会。

1. 增值: 我们州对所有农地都有分析归类, Soil Productivity Index定为100至147 级。我们周围基本是130 左右属于上好级 (我从没见过 147的), 黝黑发亮,世界上最好的农地。 Farm Bureau 把data 都公布在map上非常透明。 我们买的也是 130 级。 当时7000 per acre, 现在统统涨到10000 到12000, 偶尔还有 15000成交的。因为农地持续的减少,不见增加。农地需要时间才适合耕种 (好几茬),但毁灭起来却是永久性的。 这个十分令人痛心,但没有办法。我想这也保证了增值的潜力。如果zoned for development, 那就赚了, 马上升到接近 30000 / acre。
2. 现金流: 这个词我都是在这里现学的。就拿今年的lease 说吧,最 typical 是 $10000 /acre的地,租金3% = $300 / acre 这个是全县一致,省心。我喜欢拿 1 mil worth of house 来比较。 每1米投资房 vs 每1米 农地。投资1米= 100 acre. 收入= 300 X 100 = 30000. 支出 = 地产税 $50/ acre è 50 X 100 = 5000。 净收入 = 30000 – 5000 = 25000 / 年。当然 before income tax 就和 房租收入减去房地产税一样。 我算了一下我当地的 1米 房子的房租收入 大概5000 一个月 , 年房地产税应该在25000 左右。现金流比我多 10000, 但是没有包括 空置, 修理, 损坏。
3. 好处: 这是最最吸引人的 – 农民。 我觉得美国农民是素质最高的群体。他们可以是精明的商人,但是真是君子一言,驷马难追。想都不要想他们会赖账。这是我同他们打交道的体会。而且, 农地不需要服务,农田基本建设也不是地主的责任。你签好合同, 就走人好了, 像老朽, 邮轮去也。
4. 拍卖农地的体会: 分级是通过土壤化学分析,数据公开。但是最好夏秋时去看看, 有的地势较低的容易被淹, 不长庄稼。如果是冬天你看不出来, 当然农民也看不出来, 而lease 是冬天签的。这样农民就亏了, 咱们也不愿意啊。
农田基本建设,好像农民都不做的,可能地太大了无法做。 比如地势太低, 通常好大一片几个 acre 无法推土机一推就整平。 他们的种子 (玉米 大豆)好像挺抗旱,但不能淹。 这就需要排水好。排水是通过大排水沟, 由政府负责建设, 用的也是农田周围公家的土地。 我也不明白,如果有一块地需要排水, 如何推动政府兴建基础设施。
说起农民, 我觉得他们对土地抱特殊感情。土地买卖通常在拍卖会, 而不是通过房产中介。 现在突然有很多大投资公司,他们非常强势,在房子拍卖时见到, 他们上级的指示是 at any cost, 尤其是学区房,小户无法竞争。 他们也慢慢主导了农地拍卖。我看见农民们 面无表情, 冷冷地看着赢者, 显然不高兴这么多地都被外人拿走了, 都不亲自种地。我们也可以说是外人, 觉得抱歉。 但是,一旦赢了 bid, 许多农民会递给你名片,希望租种。所以,找租客又非常容易, 这是又一大好处。反正我觉得是真正尝到了甜头,看见这坦上没什么人关注农地,这个方法这么省事, 希望喜欢轻松的同学们试试。


农户多吗?空置成本?
农户很多,他们都喜欢能力范围内种越多越好,所以空置不太会有。空置成本房地产税$50 一年。

请谈一下土地毁灭起来是永久的这个问题,是由于不当使用化学药品吗?
我指通常农地被develop 成小区住宅或商业用地,飞机场等,铺了水泥。而基本没有城市返归土地。

是哪个县啊?买地可以贷款吗?
有专门的农业贷款,国家对农业有补贴优惠。投资者银行贷款不知如何。

请问过去三十年增值规律是怎么样的?
不知道。刚入门两年。而且,今年涨的发疯就和房子一样,可能不能算趋势。

✍: Guest

A

2021-10-23, 178👍, 0💬