我的投资房经历,在湾区

Q

我是从12年开始,买投资房的,因之前买股票大多是亏多赢少。买投资房的最初目的只为了余钱保值,我的原则是房租年收入应达到房价的5%, 这样可以支付4%的贷款利息和约1%的税,买了不用担心房价下跌,当然这与本坛倡导的1%月收益(12% 年)相距任远。当我的余钱足够付25%首付时,就买一栋,基本上两年一次,只买SFH。我不会在房市火热时,与刚需买家抢房;只在相对比较冷时,捡一个状况比较差,但周围/地段不差的房子,准备用差价装修买的破房子,避免与人抢房,也可以少交一些房产税。在offer 被接受之前都没去看过房子,因如有结构性的大问题,可以在房捡后退出,破旧是预期的,可以改造的。虽是出租房,装修时,假定自己搬入该房子,感到不舒服的东西,全换新的;本来的灰姑娘,花钱整容后变成人见人爱的淑女。
房产是我的私人财产,出租不是做慈善,除了按时付房租这个底线,租客还要是个好的长期合作对象。我对租客的要求很高,但只要房子看着舒服,好租客在湾区不难找到。我的租客信用分大多在750-800,年收入15-25W的专业人士,新租客都是在1-2星期内能搞定,即使在Christmas,新年期间。大部分租客把家装饰得比我家漂亮,租客与我更象朋友或亲戚,一般他们自己能解决的事,不会来找我。其中有一户每个月支票里,还附一张卡片,通报一下他们家里的情况,每年Christmas会收到他们的礼物。对这样的租户,我不忍心提高房租,我家领导颇有微词,无亲无故为何每年少收1-2W。我的租客都是长期的,目前只有一家在去年买了自己的房子搬走的。因在 pandemic 期间,我只选一家看房,原租客把房子布置得比卖房的Staging还漂亮,让我相当感动。我附照片在这里。
虽做不到老朽的三个自由,出租房的CASH FLOW 到现在还是负的,不可以过上趟在沙滩上看着美女数钱的日子。但近十年的房产投资增值比二十年的W2还多,我也不刻意追求利益的最大化,掏粪在某些情况下也可以做到干净的。

✍: Guest

A

2021-10-23, 199👍, 0💬