出租房折旧报税需要注意的几个问题

A

1-
折旧并不是可选可不选的,即便你不折旧,卖房的时候也跟你折旧过一样同样需要recapture,所以不折旧就亏了。有的人忘了折旧,或者以为现在不折旧以后就不需要recapture是错误的。

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只有建筑部分才能折旧,土地不能折旧,应该把土地价格从房价中减去。至于如何评估土地部分的价格,IRS并没有明确的规定,可以参考以下几种资料,任何一种都可以:
县政府的地产税表
贷款Appraisal报告
附近类似土地的买卖价格
自己请专业人士重新Appraisal
根据保险单、或自己根据National Building Cost Manual估计重置成本 在买卖房合约中清楚地说明土地部分的价格

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房产在in service之前的所有建筑和维修成本都应该加到basis去折旧,不能在当年直接减去。注意这里的in service 不是说房客已经住进去,只要达到可以住人的状态,可以开始找房客了就可以。这里说两种特殊情况:
BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat)的房子一般起始状况都很差,大多达不到可以住人的状态,所以一般来说出租之前的维修都应该加到basis去 申请建筑贷款新建的房子,在房子还没建成前的所有费用,都应该加到basis去折旧。假定2020年开始建的房子,直到2021年才完成并租出去,那么2020年不需要报税,只需要从房子完成的2021年开始报税。这里有一个比较特殊的条款,是关于建筑贷款利息。税法规定,只有在建期间建筑贷款利息才需要加到basis,而在正式开建之前和建成之后的利息都可以直接减掉。比如建筑贷款从1月开始需要付利息,由于许可等原因直到4月才开工,11月建成,那么只有4月到11月的利息需要加到basis去,是个比较奇怪的条款。不过我自己一般把到11月之前的所有利息都加到basis去,主要是中间的利息太难分开。

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如果一年中在多个时间点有improvements 或 capital expense,需要把它们分别折旧。 比如2月买房子,6月换新空调,屋顶11月换新屋顶,那么需要三个折旧纪录。

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做过1031 exchange的需要把旧房的basis转到新房,折旧方案有两种选择,或者新旧房分开折旧,或者完全转到新房重新开始折旧。 比如,旧房的初始折旧basis 是20万,已经折旧掉5万,新替代房的初始折旧basis本应该为50万,可选择两种折旧方案:
旧房继续按原来的方案折旧,新房按: 50–20=30万开始折旧 两者加起来按 50–5=45万开始折旧

6-
尽管Cost Segregation大多情况下不适合小地主,但在特殊情况下,比如卖了个出租房有不少利润,同时又买了一个basis很高的新出租房,这时可以考虑Cost Segregation来抵消全部或部分利润。

7-
即便不做Cost Segregation,也应该尽量分出个人资产,因为这样做好处多多,

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合理利用关于维修费用的三个 Safe Harbours, 争取把满足条件的improvement 或 capital expense直接当年减掉,而不是加到basis,

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购房时的部分过户费用需要加到Basis,部分不需要加,详见旧文“美国出租房购房和重贷贷款费用报税探讨 ”。

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对于新做的driveway,和landscaping等折旧期少于20年的资产,可以选择快速折旧,甚至用bonus depreciation 在第一年完全减掉。

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没有收入的土地,除非卖掉的那年,其它年份不需要报税,地产税也不能每年减掉,而只能做为卖地时的购买成本。

✍: Guest

2022-01-20, 237👍, 0💬