透视4大城市 手把手教你算美国学区房投资这笔账

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投资加自住,是一个精明的购房者的明智选择。如果将房屋租出去,房子的租金是完全可以可以负担房产税及房屋日常开支的。可如今在美国东海岸地区的房价是多少,而买房之后的房产支出又是多少呢?下面,请跟随本文,去看看美国东海岸的几个主要大城市的房产投资成本、过程支出以及每年收益吧。

  纽约

  纽约作为世界中心,房产税可以说是美国赋税较高的了。作为国际都会,房租自然也不会低,据Zillow网站数据,纽约房租为全美最高的几个城市之一,而在曼哈顿等市中心区域的房租更高,扣除房产税等开支,一年租金回报可达20,365美元,约为12.6万人民币。相当于国内月入1万的白领阶层收入平了。下面小编就给大家粗略算算一年的投资回报。

  房价中位数:555,700美元

  预计未来年上涨趋势:1.4%

  房租(/月)约:2,225 美元

  州房产税率(参考基准):1.14%

  平均房产税约为:555,7001.14%6,335 美元

  年租金回报约:2,22512 - 6,335 = 20,365 美元

  年房产投资总回报约:555,7001.4% + 20,36528,145 美元

所以在纽约市投资房地产的人大有人在。但有人可能会问到,这个数字是中位数,要想在纽约市区的好地段买套房子,基本这个价格可能做不到这么高的收益吧?

  没错,所以投资时需要技巧的。如果想要在像曼哈顿这样寸土寸金的地方买到便宜的房子确实不太容易。但是小编认为,投资不是只看房价、租金的,还要看这个地区的升值空间,以及这个社区能给居民带来哪些好处。

  比如说在布鲁克林的威廉斯堡区域,这里距离曼哈顿只有一河之隔,其房价中位数可比曼哈顿岛能低出10万美金左右,而这里由于地理位置优越,10几分钟就能到达曼哈顿岛,所以租金略高。算下来的租金收入中位数能比纽约市整体的中位数还高。加上该地区属于新兴投资热点地段,售价还处于价格洼地中,而未来升值的潜力又是巨大的。在租金回报与升值潜力双双占优势的情况下,年房产总回报能不高吗?小编现在有一套性价比还不错的房子,周边有U.S.News排名靠前的公立高中Brooklyn Technical High School,非常适宜租给想让孩子就读该公立高中的家庭。

波士顿

  波士顿虽然看起来不如纽约那样有人气,但是深得中国家长青睐。主要该城市有着全美最顶尖的大学,以及全美较发达的教育系统。可以说是美国版的大学城,所以师生众多,房屋需求量也随之加大。该地房租虽然达不到曼哈顿的高度,却可以与纽约布鲁克林区域齐头并进,达到为2,547美元。扣除房产税,一年租金回报可达26,142美元。我们来看看,这笔账是什么算的。

  房价中位数:460,600美元

  预计未来年上涨趋势:3.0%

  房租/月约:2,547美元

  州房产税率(参考基准):0.96%

  平均房产税约为:460,6000.96%4,422 美元

  年租金回报约:2,54712 - 4,422 = 26,142 美元

  年房产投资总回报约:460,6003.0% + 26,14239,960 美元

  细心的朋友可能会觉得奇怪,为什么粗略算下来,波士顿的投资回报反而要比纽约还要高?其实原因有很多,比如Zillow的中位数并不能代表波士顿或者曼哈顿某一区域的房产情况,他只能大致说明这个这个城市的一个整体趋势。

  小编认为在波士顿买房一定要买学区房,不论是临近哈佛、麻省理工、波士顿大学,还是位于公立幼儿园及小初高学区内,都会有较为可观的投资回报。比如在知名大学周边购置房产,该房产出租对象一定是在校师生偏多,需求多,不论你是公寓还是别墅都不怕租不出去,如波士顿后湾(Back Bay)地区。如果是公立学校周边,则面对的租户更偏向波士顿当地的家庭,而且好的公立学校更偏向于郊区或者是波士顿周边的卫星城市。这样的学区房就可能是别墅比较多,公寓比较少了。如距离波士顿市中心30分钟车程的韦斯利(Wellesley)地区。

休斯顿

  休斯顿在二十年之内才受到国人的瞩目,一个原因是姚明,另一个原因就是房价了。休斯顿是美国第四大城市,但房价与中国四线城市相同,可见休斯顿房产增值的可能性很大。扣除房产税,休斯顿一年房租收益可以达到13,351美元。

  房价中位数:330,000美元

  预计未来年上涨趋势:5.0%

  房租/月约:1,500美元

  州房产税率(参考基准):1.76%

  平均房产税约为:330,0001.76%5,808 美元

  年租金回报约:1,50012 - 5,808 = 12,195 美元

  年房产投资总回报约:330,0005.0% + 12,19528,695 美元

  德州有句话这样说:这里什么都大,包括税率。顾名思义说的是德州房产税相对较高。不过不久再在德州买房的朋友们可能要有福了,近日众议院通过提高房产税免税额议案。增加房产免税额意味着两年内德州政府将减少12.4亿美元的税收收入。这部份钱通常是支付给学校的发展费用,日后将由政府为学校注入这笔资金。

  德州消费水平低,这下又有可能提高房产税免税额,议案一旦经全州州民投票通过后,相信德州房产市场又会再火一把!

迈阿密

  经历了2008-2012年次贷危机后,迈阿密房产在2014年经历了火箭般的飞速增长,随着旅游房产投资趋势越来越热,加上如此迅猛的涨势,今后迈阿密房产市场发展是可以抱有乐观态度的。扣除房产税,迈阿密一年房租收益可以达到24,742美元。

  房价中位数:282,800美元

  预计未来年上涨趋势:-0.6%

  房租/月约:2,021美元

  州房产税率(参考基准):0.85%

  平均房产税约为:282,8000.85%2,400 美元

  年租金回报约:2,02112 - 2,400 = 21,852 美元

  年房产投资总回报约:282,800(-0.6%) + 21,85220,155 美元

相信不少朋友看到未来涨势是负数就慌了,心想,既然Zillow都不看好迈阿密,为什么还说这里是投资的好地点呢?也许这里并不是最好的学区房投资地,但大家都知道,迈阿密一直以来被奉为北美地区的旅游避寒胜地,也是众多北美老年人退休养老的好去处。不过这里除了适宜的气候和较低的物价非常吸引人外,迈阿密市属于佛罗里达州,是不收个人所得税和地方营业税的。所以这里的养老旅游类房产是投资主导。

✍: Guest

2016-06-14, 1357👍, 0💬