车险和房险 保险 伞险 调整

Q

什么是保险呢?保险就是大家凑份子救济造灾的那个倒霉蛋(当然这个倒霉蛋不见得是货真价实,因为有些人巴不得自己的房子被别人点火烧了,把破房子换成新房子还能说是倒霉吗?!)。由于大家凑的钱保险经纪要分一块,保险公司要赚一块,倒霉蛋实际拿到手的钱要少于大家凑的钱。所以从整体来讲,买保险是个亏本的买卖。
话虽这么说,但有的保险该买还是得买。那么买保险的原则是什么呢?我个人以为:只保无法承受的潜在损失,对能够承受的损失,应该少保,或者干脆不保。
那些是无法承受的潜在损失呢?
首当其冲的就是责任险(liability),这个必须要买足。美国是个诉讼的国度,吃饱饭撑得没事干和吃不饱饭饿得没事干的律师们都同时在干同一件事,那就是盯着别人口袋里那点资产,所以这个我们得保,哪怕明明知道这笔钱是要打水漂的。因为这个潜在损失是无上限的,基本上是你钱少他们要的少,你钱多他们要求索赔的就多。
其次要保的就是出租房的建筑本身,一般便宜的出租房也得一二十万,贵的有几十万甚至上百万,这个潜在损失尽管是有上限的,并且有些损失也是我们能承受得起的。但不管如何,一个房子对普通人来说,还是不小的一笔资产,完全损失掉是个不小的损失,所以保建筑物的主体结构也是明智之举。
那么那些是可以承受的损失呢?这个包括一些附加建筑,甚至不多的个人财物,都可以不保或少保。最主要的一点,是可以通过增加deductible来减少保费。一个几十万的建筑你承受不了它的完全损失,但一两万的deductible总可以承受得起了吧?对有些灾难不多且本来保费就不高的地区,这个差别可能不大,但对一些像佛州和德州沿海等灾难频发区,这个保费的差别还是不小的。当然这个deductible有些贷款银行有限制,不允许太高,比如有些银行不允许deductible超过5%。
车险
我的两辆车都已经很旧了,但仍然是全保,主要是买的时候是新车全保,一直懒得改。这次首当其冲先砍掉全保,只留责任险一项,其它保项全砍掉,可以省下一半保费。
房险
对独居屋来说,可调整的不多,能做的也只是把deductible尽量提高一些。
这次主要调整的是Condo保险。
大家知道,Condo的保险有两块:
社区Master Insurance保建筑物自身和外面结构; 房主自买保险保其它的。
Condo房主买的一般是HO6险,主要保三项:
个人财产
Loss of Rent
责任险
社区Master Insurance主要保建筑物自身和外面结构。内部保的由少到多,分三种。 保的最少的一种叫 “Bare Walls”, 内部什么也不管,像地板,厨房,灯具等都不包括。保的最多的一种叫“All-in”,内部除了电器等其它的都包括,基本上是说受灾毁掉了可以帮你恢复原样,包括里面的结构。
而我的Condo都是“All-in”,也就说内部的个人财产只有电器需要我自己买单,应该不超过2000元。所以除了其中的责任险部分外,HO6的其它保项对我用处不大。
实际上几年前当我刚买第一个Condo的时候我就意识到了这一点。当时我记得投坛上有个家住田纳西州网名很谦卑的大地主曾经提到过,他的独居屋出租房都只有责任险,没有灾险,估计他的房子都是白菜房。我特地跟他要了那个可以只买责任险保险公司的信息,可惜那个公司只涵盖很少几个州,不保我投资的地区,所以只好作罢。
这次我重点咨询了State Farm,恰好他们提供只针对Condo的单独责任险(Premises Only Liability), 每个50万责任险的保费约55美元,而我以前的HO6每个约$140~210。 于是我取消了所有的HO6,而用Premises Only Liability取代,这样一年省下来的保费差不多够把一个Condo的电器全换成新的了,相当于自保了。当然这样的坏处是不保Loss of Rent。
需要说明两点:
由于我的Condo都是“All-in”,需要保的个人财产很少,我可以不保个人财产。但如果是“Bare Walls”,情形就不一样了, 这其中要保的就相对多了,其中的利弊要自己权衡。
如果你有很多Condo单元在同一幢大楼里,那么是否需要保Loss Of Rent就是个重要考量了。如果大楼被烧了,尽管保险可以帮着重建,但在重建过程中,贷款仍然需要付,如果所有单元都没有了租金,还能否扛得住,这也是个重要考量。我自己因为房产比较分散,所以问题不大。


State Farm 伞险
以前就在论坛上看到网友们推荐State Farm,说State Farm可以分成个人伞险和商业伞险,把车子和自住房放在个人伞险之下,而把出租房放在商业伞险之下,价格也不贵。咨询了后觉得果真不错,并最终也这样照做了。
2M的保费价格:
个人伞险: 约$260;
商业伞险: 约$500~600, for 10~20个单元 (duplex算2个单元, fourplex 算4个单元, 下同)

这里简单说一下State Farm伞险的好处和限制。
State Farm的伞险不要求必须要把车险和自住房险转到他们公司,尽管转过去有优惠,出租房险可以是任何公司的,房产可以跨州,并且没有房子数目限制,这对于规模化是非常有利的。保持房险的灵活性很重要,我发现,在像佛州和德州沿海等灾难频发区,全国性的大保险公司基本上不是房险的最好选择,他们甚至在有些区根本就不涵盖,即使涵盖了费用也很高,所以得保持选择房险的自由。
State Farm商业伞险的一个基本要求是出租房的责任险必须达到50万。这个要求,对有的地区来说是小菜一碟,比如加州;而对有的州,比如佛州,却是一件很难做到的事,即便真能找到,费用高的也失去实际意义了。我佛州出租房的责任险都只有30万,由于找不到费用合适且责任险能达到50万的,我不得不把佛州的每个房子再单独买一份责任险,以把责任险从30万增加到50万,这样下来,尽管我的伞险费用还是比调整前要低些,但已经没有先前预想的那么好了。
伞险的选择
不少朋友经常会问关于伞险选择的问题,说点个人看法。
如果出租房不多,比如少于5个单元(duplex算2个单元),并且都在同一州,选择余地就比较多,可以多问问当地的经纪和保险公司,包括自住房的保险公司,一般情况下个人伞险就可以。目前2人,2车,1个自住房,加4个出租单元,2M的个人伞险保费不应该超过$700。
如果出租房比较多,比如8个单元以上,并且房险的责任险很容易达到50万,State Farm的商业伞险是个不错的选择。
State Farm的商业伞险是不错,但要求房险责任险要达到50万,这一点就能难道无数英雄和狗熊。所以,我还得再提提我自己用过的、也是BiggerPockets 论坛上大家经常提到的两个个人伞险公司,尽管相对来说它们不便宜,但有些时候没有太多选择。它们跟State Farm商业伞险一样,对房险公司无特殊要求,房产可以跨州,但房险责任险只需要30万,这两个公司分别是:
PersonalUmbrella.com:最多可保30个单元,涵盖45个州 United States Liability Insurance(USLI):最多可保15个单元(以前我记得好像是可以到25个的,难道最近变了?),涵盖45个州 这两个保险公司都不直接跟顾客打交道,必须通过保险经纪,如果不知道那个保险经纪跟他们合作,可以打电话问他们,他们会推荐。
USLI个人伞险2M保费约$1500(十几个单元时),比较贵,但只需要30万的房险责任险。 当我只有很少几个房子时,USLI和PersonalUmbrella.com 两者的报价差不多,不清楚房子多了以后两者的价格差别。
如果房子数目不多不少,比如在5~8个之间,可以把几种选择都问一下, 比较一下价格。

✍: Guest

A

2021-12-07, 291👍, 0💬