美国投资房维修费用报税的三个Safe Harbors

Q

按照美国税法,投资房的各种维修费用在报税时必须要分出是维修(repairs)还是改进(improvements)。维修可以在当年直接减掉,而改进则必须一年一年的折旧。所以费用是维修还是改进,干系重大。关于如何分类,IRS Publication 和税法书里都有明确说明。一般来说像换新屋顶,或换新空调等属于改进;而换掉部分坏掉的瓦片,或者修好不工作的空调等属于维修。

地主们当然希望可以把越多的当做维修直接减掉, 但IRS可不这么想。尽管IRS大部分时间都扮演着坏人的角色,但他们偶尔也会发发善心,给地主们,尤其是小地主们一点恩惠,更重要的是可以减轻一下他们执行这些税法的负担。于是IRS在2013年颁布了(2014年开始实施)关于维修费用的这三个Safe Harbors, 只要满足其中的任何一个,维修和改进费用都可以选择在当年直接减掉,不分类别,因为是在安全区间(Safe Harbors)内。

直白一点的意思就是说:只要满足规定的要求或是费用低于一定门槛,小钱就没必要再分维修还是改进了,统统允许在当年可以直接减掉。其实这也合乎情理,比如说你花20块钱买了个新电器,显然应该算是改进而不是维修,但如果连这么点小钱还得每年去折旧,还不烦死人!

这三个Safe Harbors,应该按照以下顺序来逐一检查是否满足:
Safe Harbor for Small Taxpayers(SHST)
Safe Harbor for Routine Maintenance
De Minimis Safe Harbor


下面就分别谈谈这三个 Safe Harbors。
1. Safe Harbor for Small Taxpayers(SHST)
若要满足Safe Harbor for Small Taxpayers,每栋房子建筑物的 “Unadjusted Basis”要低于100万,并且每年的总维修费用应该小于以下两者的最小值:
$10,000
建筑物“Unadjusted Basis”的2% 这里的Unadjusted Basis, 是指房子的购买费用,减去土地的价格, 再加上后来的改进(improvements)。

举个例子:
花20万买了个房子,其中土地为6万, 后来又花1万换了个新屋顶。 那么这个房子的 Unadjusted basis 为:
20 – 6 + 1 = 15万
每年满足SHST的费用上限为:
15万*2% = $3000
也就是说如果这个房子一年维修和改进的总费用不超过3000美元,报税时可以按照SHST直接减掉,即便是改进。
这里需要说明的是,SHST的限额是针对每一栋房子的,如果一个业主有多栋房子, 每一栋符合SHST的房子,都可以单独利用这个Safe Harbor。
由于SHST的最大可能上限是1万, 若要充分利用这一最大限额,2% 就意味着房子的 Unadjusted basis 必须要至少是50万,所以个人感觉这一 Safe Harbor 对2~4单元等小型多单元比较有利。 比如买一个fourplex, 比较容易有50万的Unadjusted basis,这就意味着可以很容易满足1万的限额,像换个新空调,甚至换个新屋顶,1万也可以做下来,都可以按照这一Safe Harbor直接减掉,不必再去折旧,省心又省税!

2. Safe Harbor for Routine Maintenance
这一Safe Harbor是指只要是Routine Maintenance,这个费用就可以当年直接减掉。与其它两个Safe Harbors不同的是,Routine Maintenance Safe Harbor 没有数额限制,只要符合Routine Maintenance的要求, 就可以减掉。
问题是如何认定是否是Routine Maintenance。 一般意义上的 Routine maintenance 包括两项:
inspection, cleaning, and testing of the building structure and/or each building system, and replacement of damaged or worn parts with comparable and commercially available replacement parts. 前一项即便没有Safe Harbor,也可以按照正常的维修费用报掉,所以这一Safe Harbor主要是针对第二项的,对什么是Routine maintenance, 有两条限制:
Ten-Year Rule:10年内必须要做过2次或2次以上 No Betterments or Restorations: 只能是维护, 而不能是升级或改进。
感觉这一Safe Harbor对小地主用处不大。对小地主来说,像空调,水管等的年检和维护, 不可能超过$2500, 所以用下面要提到的De Minimis Safe Harbor比这更直接, 也不容易引起疑问。而对拥有大型物业,像大型公寓,办公楼等的大地主,他们每年的维护费用可能会远超$2500, 这一Safe Harbor可能对他们来说用处就比较大, 因为这一Safe Harbor没有最大数额限制。

3. De Minimis Safe Harbor
De Minimis这个词, 拉丁语是minor 的意思,就是说若是小钱,当年就可以减掉,IRS具体规定是:
If you have an applicable financial statement (AFS), you may use this safe harbor to deduct amounts up to $5,000 per invoice or item (as substantiated by invoice). If you don't have an AFS, you may use the safe harbor to deduct amounts up to $2,500 ($500 prior to 1-1-2016) per invoice or item (as substantiated by invoice).

解释一下就是:若每个invoice 或item的费用少于$2500 (AFS可以到$5000,AFS 是说financial statement被审计公司正式审计过, 一般小地主可能很难做到), 可以当年直接减掉。注意这里是per invoice, 或per item。
per invoice比较明确, 就是说若invoice低于$2500, 肯定没问题。
若是per item的话就必须要写清楚(substantiated by invoice),比如说如果你换了5个新窗户, 每个$2000, 如果在invoice 只写了 "replace windows, total cost is $10000", 那是不满足Safe Harbor $2500的要求, 但若在invoice 上写明 "replace 5 windows, each cost $2000, total $10000" 就满足要求了。
那你也许会说,若这样的话,我换一个新空调, 空调费用是$2400, 安装费是 $600, 我写成两个item不就得了。这不行, IRS明确规定,安装费必须要包括在整个费用之内。
有些聪明人会说, 我改装了个房子花了10万,只要把invoice的每一项都写成低于$2500, 岂不妙哉?若你能让IRS信服, 说明你是真聪明,否则就是假聪明了。 所以, per item并不是自己想怎么定义就怎么定义, 必须要是真正意义的item。 比如你请同一维修工同时换新地板$2400, 刷墙$2000, 这就应该没问题了!

4. 结语
需要说明一点的是,关于维修费用的这三个Safe Harbors并不是自动的,也就是说你必须要选择用才能用。一般情况下报税的时候每个房子都会有三个Checkbox,问你是否想用这三个Safe Harbors, 一旦选择了某一个Safe Harbor,软件就会自动产生一份statement附在税表的后面,比如这是我去年一个房子的选择:
当然如果你不选择的话,就仍然需要按以前的规则严格分开维修和改进。

✍: Guest

A

2022-01-07, 181👍, 0💬