投资公寓(Multi-Family Housing) vs投资独立房(Single Family House)

Q

不少人投资地产都是从Single Family House(SFH)开始,买几个房子,要么自己管理(找房客,收租,赶人),维修自己动手,或自己安排Handyman和contractor。有的就是完全交给PM, 一切由PM包办,特别是远程地主,更没法亲历亲为。

几个房(个位数),付了Mortgage, Property Tax, Maintenance后, 就算自己管理,cash flow也没法提供financial freedom。还得有一份工作,才能提供cash flow 得以养家糊口,或者提供更多资金投资更多的地产。

这小地主到了一定规模后(七,八个),就到了十字路口了。这时候就是要好好问问自己投资地产的目的是什么。

1. 隔壁的张三,朋友中的李四,都买了投资房,我也跟着买了,就是留几个投资房,没啥其它想法。那就作为投资组合的一部分,好好经营,不用扩大了,扩大需要投入更多的资金,精力,又有相应的风险,到此为止,也是一个不错的选择。
2. 投资的目的就是为了financial freedom, do whatever I want to do, wherever, whenever with whomever。
3. 投资地产是为了成就更大的事业。

对于有2,3想法的人就是真正在十字路口,而且必须选一条路走下去,走那条?那条最适合自己?

如何投资和投资者本人的性格,经历,对风险的承受力有极大的关系,地产投资又和本地的市场有极大的关联度。

投资者必须好好思索,甚至来一个心灵拷问,你到底是一个什么样的投资者,对投资,到底追求什么(现金流,资产增值,快速发展?),你是什么样的投资理念,这只有你自己能够回答。

本地的地产市场如何,商业地产,住宅地产,这些,只有你自己做调研,不在这个市场的人没法回答

再有,你到底有多少资金,这些可投资资金在你拥有的财富中的比例,如何到位,这些都是只能是你自己提供答案的问题。

到底如何走,无非是在SFH和Commercial RE(包括MFH)之间做选择了。

如何投资,是一个风险,收益,投入,产出,效率的综合考量。那就看看SFH和MFH的一些特点。

下面的分析纯属理论探讨,不是投资建议,也绝不是为某人(某公司)背书。
1. Value Add的机会
SFH的估值是comparable sales, 和它本身产生cash flow的能力没有关系。这就是为啥在California Bay Area, 在New Jersey, New York的一些地区,温哥华,投资single family house, 是 negative cash flow的。只能期望增值,那就必须在房价低谷的时候买入,继续朝里填钱,不停的补negative cash flow这个窟窿,直到房价高位时,卖出套现。在房价大起大落的地区,这非常考验投资者time market的能力,在逐浪时,不要被巨浪吞没。
在租售比比较合理的地区,虽然不用进行这种高难度的操作,可是value提升的空间也有限。当然在特定地区,因为特殊原因,房价会突然上涨,比如德州Houston,但是这很难预测,而且能源业也是明显的boom and bust的cyclic business。这又需要time the market。
Commercial RE(比如公寓楼群),是完全以cash flow来估值的。Negative Cash Flow的物业是卖不出去的。这就为savvy investor提供了非常好的机会。Buy the property 60-70 cents on the dollar,通过improvement, 改善tenant base,提高入住率来提升value。这需要很强的Execution的能力,不是time the market的能力。
从Value Add的机会看,Commercial RE, 特别是apartment,机会更大。

2. MFH和SFH是不同的player
前面说了,Commercial RE可以有各种方法来提升他的value,而SFH总是受限于周围同类房屋的售价。那是不是也可以买入那些破破烂烂,需要整修的SFH来提升价值呢?absolutely。但是找一个400万selling at 30% discount的apartment容易,还是找40个SFH each selling at 30% discount 容易?
这决定了Commercial RE的投资者更多的是professional level的投资者,投资效率对他们讲,更加重要。

3,成本,效率 – 投资效率,管理效率
前面讲了400万资金投资Apartment和投资40个SFH投资效率的区别。在地产投资中,买入物业只是第一步,更重要的是管理经营。管理40个SFH的成本一定更高,效率一定不如一个apartment。

4. 风险
如果40个SFH在不同的city,那就没有可比性了。如果在同一地区,40个SFH的风险diversification也有限,比一个apartment好不了多少,不过这是以牺牲效率,增加成本为前提的。
有人说一个400万的apartment交给一个PM管,如果PM不能视事,就会有经验风险,这是似是而非的。一个400万的apartment交给一个PM和40个SFH交给一个PM管,风险不是一样的吗?那40个SFH交给20个PM管,是不是降低风险了?当然。那400万的apartment在一个PM不能胜任时,就不能找另一个了?
风险和效率永远是相辅相成的。重要的是在风险可以承受的范围呢,找到高效的投资方式。
如果风险是ordinary,你的回报也就是ordinary,不会是extraordinary。

5. Finance and Title

如果物业不是现金买入,需要贷款。如果是Single Family House,如果贷conventional loan,贷款银行是不会让你把title放在公司名下的,而且你必须为loan 担保。有的non-recourse commercial loan是不需要贷款人个人担保,物业抵押就可以了。SFH可以贷到30年固定利率,而commercial loan大多是浮动利率,很多是10 年的note,要有好的利率,很多要求2百万以上。如果用Commercial loan去投资SFH,是很不上算的。

MFH的投资效率,投资增长,对投资者能力要求和SFH很不一样,税务的计算又不一样,离开具体的案例,具体的数字,空谈投资风险,税务,债务,是compare orange with apple,没有任何意义。喜欢apple的人一定说apple好吃,喜欢orange的人一定说orange好吃,有道理吗?有道理,有意义吗?没有任何意义。

到底是SFH, 还是MFH,因人而异。但是请记住,The less an investment requires your routine attention, the more value it presents. After all, you don’t invest to “buy yourself a job”。

✍: Guest

A

2022-01-04, 233👍, 0💬