关于房屋交易

Q

房屋买卖可以说99%是通过市场正常交易mutiple listing,也就是说会有执照的房地产经纪介入,他们毕竟是专业人士。绝大多数人的一生最大的一笔财富是自己的自住房,不是随便买个东西那么简单,所以房地产经纪这个行业还会存在下去。
我也做过房地产经纪,不成功,经手的房一个手掌数的过来,考取个经纪执照主要是为自己看房买房方便,有时省下自己那份佣金。有营建商执照Contractor's License也没有做过几个正经活,还是为了自己生意方便才去考一个,起码买建筑材料专卖店会给contractor price。中国人普遍动手能力差,但不怕考试,考取两三个执照不是什么难事。
一心只想做地主的建筑商不会是个好的经纪。
一旦经济出现状况,失业率上升,直接造成还贷款困难,必然影响到房市,正常交易会出现缓慢和停滞。房子卖不出去,做不到正常交易,麻烦就来了。有些屋主因还不出贷款,本身又没多少头款在里面,想walk away,拍屁股走人。银行也不想接烫手山芋,于是会出现短售short sale,哪怕是赔点钱卖掉算了,价钱经常比贷款数还要少。
要是赔钱short sale也卖不掉呢?银行的耐心也是有限度的,如果几个月半年收不到屋主每月的还贷款又卖不掉,银行只好通过法律程序把屋主赶走,收回房子,银行变成屋主。到了这一阶段便是Foreclosure或REO Real estate owned,丧失抵押权。能买到Foreclosure的房子一般都是走了狗屎运,捡了大便宜,开银行的对房市懂个屁!
要是Foreclosure还卖不出去呢?毕竟银行和房地产是两股道上跑的车,走的不是一条路。房屋交易的最后一步是拍卖,Auction。这时候的房子便是案板上的肉,任人宰割。拍卖公司是独立第三方,银行或其他部门得到房子的都可以委托拍卖公司全权处理。拍卖公司收取房价比例的费用,然后会安排几次open house,登报纸发房子的信息,然后在某一天几十上百个房子一起拍卖,谁出价高就卖给谁。当然,还是会有绝对拍卖和有底价拍卖,我都遇到过也买到了。
房价开始走下坡路,而且是一阕不振时,房屋买卖会出现下面情形;
mutiple listing →short sale
→foreclosure→auction
都是卖房子,房价一次比一次低,最后卖方失去控制,猪牛羊奔屠户,一步步去寻死路。如果你所在地区的房地产交易仍然处于正常买卖,连short sale 还不常见到,房市不会有多大危险。
08年金融危机后的房地产第二次崩盘,到了foreclosure就基本全消化掉了,没有出现连续的大规模拍卖。所以说,我所经历的两次崩盘,第二次没有第一次厉害。关于拍卖,以后再谈。
上面的四种房地产买卖都要经过escrow,所有的lien会被清除,产权清楚,买方不需要担心突然杀出个什么二奶小三来争房产,你出了多少钱买的房子,你的就是你的。
需要注意的是现在市场上有时也能看到所谓的拍卖auction,实际上是拍卖产权trustee sale,不是真正的拍卖。也就是仅仅把屋主的名字从张三换到李四,如果王五出价高就给王五。介乎于short sale and foreclosure之间,往往不经过escrow。这样问题就来了,房子是可以抵押出去的,不光是抵押用作贷款,可以抵押做任何事情。有房子也有可能成为负担,英文里不动产real estate非常准确,不动产是跑不了的。比如你欠政府地税,欠HOA管理费,欠装修公司费用,甚至欠赌场的钱,你如果不还,房子就会被放lien在上面。不还钱?没关系,跑的了和尚跑不了庙,反正你卖不了房,卖的时候,escrow会从买方打入的钱还清所有的债务才可以过户,剩下多少才转交给卖方。
不管什么方式的交易,也许欠银行钱,欠赌场钱,欠HOA,欠政府地税等等,政府有第一优先权,欠政府的地税交齐后,才轮到其他各方,贷款公司往往是排在最后。所以,银行不能让欠还贷款拖太久就会率先行动,拖越久对银行越不利。
trustee sale只是把屋主的名字换了,但债务可能还随着房子,你需要跑county recording office 去仔细查看有多少 lien在这个房子上。
这样的所谓拍卖,你可能会遇到:
一,信息仅有地址,只能在外面转转,看不到房里面。
二,不能贷款,现金交易,即使是一两百万。
三,有各种债务lien,很可能屋不抵债。
四,房子可能是垃圾。
五,现在住着人,你要驱赶eviction.
六,住的人有签约lease,你还赶不走。
所以你要有能力搞清楚这个房子的真实状况,这方面的老手不是问题,再狡猾的狐狸也斗不过老猎手。新手就算了,免得逮不着狐狸惹一身骚,没有金钢钻就别揽瓷器活。
另外还有欠税拍卖tax lien auction,这是政府的拍卖,不常见。和谁斗也别和政府斗,只要逾期没交地税,立马罚款10%,随着时间推移,逐渐加码,20%,30%....最终政府会行动把房子收回拍卖。但这个过程很缓慢,有可能一两年或更久,政府不急。政府只关心收上欠的地税和罚款,起拍价钱就这么多,能卖的更高,其他债权人才能分一杯羹。很大的可能原屋主并没有房贷,因为如果有房贷银行不会让你欠钱太久而迟迟不动手。至于一个几十万的房以几万块钱起拍,为什么会发生?原因就多了。比如孤寡老人死去,没有亲人代交地税账单,或外国人回国拿不到签证再回美国,或者房子严重损毁又没买保险干脆放弃等等。很多人都抱着拣大便宜的心理,能拣到的可能性不大,我去过两次,乌央乌央的人,竞争厉害。
所以说,有房子并不是100%是好事,如果你欠钱或遇到打官司的事情,房子往往会被盯上。投资股票就不会有这样的破事,鼠标一点,是赔是赚,一翻两瞪眼,吃不了兜着走,没别人什么事情。
但股市赚钱也得靠本事,我没有在股市赚钱那两下子,加上运气差,该出手时没出手,出手追涨买后变成熊样!气愤不过卖掉;卖后立即大涨!两股选一个,必然选错,买的下跌,没买的大涨!选错后改正错误,换股,又换错档!下决心不搞短线,长期持股,则长期不涨!熬不过了,抛了长线,第二天涨停!又去搞短线,立即被套!自己手里的全都跌,给别人推荐的却猛涨!落花已作风前舞,又送黄昏雨。推小车扭屁股,身不由己;阉猪割耳朵,两头出血;喝口凉水都塞牙,放屁专砸脚后跟。
越想越搓火,于是假招子把自己跌的股票介绍给我哥们玩股票老手猛牛,给丫的下个套,看着猛牛赔钱比自己赔要过瘾。猛牛赔惨了气不过,一板砖把我开了瓢。我找柠檬做我的律师,现在律师也拽,柠檬看有利可图才接活。一查,蒙牛刚在湾区买了个房,是有不动产的人,跑不掉,于是将其告上法庭。猛牛没脾气,私下赔了我十万和解,我终于在股市里赚到了第一笔钱。
老朽

✍: Guest

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2021-08-15, 125👍, 0💬