合理利用被动损失

Q

在1986年税改之前,美国税法还没有把主动收入和被动收入分开,它们之间可以相互抵消,地主们可以任意从工资收入中减掉各种各样出租房的费用。比如如果你一年中有100万的工资收入,你只要买个大而破的物业,花100万元装修,就完全可以抵消掉100万的其他收入。所以当时,地产是富豪们避税的一个工具,有些富豪投资房产仅仅是为了避税,而不是真正想在地产上有所作为。

1986的税改堵住了这个漏洞,断掉了富豪们纯粹用房产避税的这条路子。税改把收入分为三类:

Active Income/Loss (主动收入/损失): 公司工作等的收入
Portfolio Income/Loss(投资收入/损失):投资股票等的收入
Passive Income/Loss(被动收入/损失)

基本可以这样理解,税改前只有一个篮子,收入和损失可以相互抵消。税改后变成三个独立的篮子,只有同一个篮子里的收入和损失才可以相互抵消,一般情况下不准跨篮抵消,主动收入只能抵消主动损失,投资收入只能抵消投资损失,被动收入只能抵消被动损失。

一.被动收入
什么是被动收入呢?被动收入是不需要花费太多自己的时间和精力就可以获得的收入,戏称“睡后收入”,也就是睡觉的时候也可以赚到的收入。比如如果你和几个好朋友合伙成立公司,你只出资金,不参与经营管理,也就是说你是Limited Partner,你得到的收入就是被动收入。税法并明确规定房产租金收入属于被动收入。
表面上看,被动收入没什么特别的,因为被动收入的税率是普通税率,待遇连投资收入(Long Term Capital Gain)都不如。但被动收入有其它两种收入无法比拟的优势,就是它有巨大的可操作空间,可以合法地cook the books,每个人可以根据自己的个人情况人为地控制它的多少,甚至可以在实际收入不变的情况下,人为地创造账面上的损失,来抵消其它被动收入。所以,尽管被动收入的税率不低,但因为可以采取措施延迟交税或者把它转化成税收待遇更好的收入,被动收入仍然被认为是一种比较好的收入种类。

二.主动创造被动损失
好的现金流并不符合每个人的利益。比如家庭收入非常高的群体,好的现金流就并不符合他们的利益,现在联邦税最高税率是37%, 如果再加上3.8% NIIT税,如果碰巧又住在像加州等州税比较高的州,州税就得10%以上,加把起来一半以上的收入都交税了,除非你真是爱山姆大叔爱的死去活来,否则你没必要这么痴情,非得把辛辛苦苦赚的钱的一大半交给别人。

所以有的时候,主动减少被动收入,或者主动创造被动损失,反而是我们短期需要努力争取的。
具体到地产投资上来说,通常可以采取的措施也不过是三种。
前两种措施是主动减少被动收入,是把目前普通税率的收入,延迟并转换为未来的Long Term Capital Gain。而第三种措施,只是账面上的减少或损失。

1. 选择增值潜力好的地区
地产投资,很多时候是鱼和熊掌不可兼得,增值好的地区一般现金流很差,现金流好的地区一般增值差。比如,两个地区:
A: 增值 0,Cap 10
B:增值 5,Cap 5

如果家庭收入低,选择A应该是个上策,因为风险低,税收也不高。但对于高收入群体,B应该是个更有利的选择,至少不需要目前交一大堆税。

2. 提高杠杆
同理,同样的房子,用现金买肯定比贷款买现金流好,而现金流好并不符合高收入群体的利益。杠杆高了,利息多了,被动收入少了,但因为用杠杆可以买更多的房产,未来可以收获更多的增值。

3. 加速折旧
前两种措施是真真正正地让被动收入减少了,而加速折旧,却是在实际收入不变的情况下,只是增加纸面上的损失。这主要是通过分开个人资产,甚至可以利用Cost Segregation来达到目的。

三.利用被动损失
1. 抵消房产利润
前年我利用一个新买的房子的Cost Segregation,抵消掉了另外一个卖掉的房子约10万的利润 ( 详见旧贴"Cost Segregation能替代1031 Exchange吗")。估计以后买房子我都会做Cost Segregation,这种账面损失可以抵消掉当年和以后可能的租金利润和卖房利润。我也建议同学们,如果买的房子的初始Basis(不包括土地)在50万以上,应该考虑Cost Segregation,因为这样可以产生10万以上的被动损失,可以用来抵消其它被动收入。

2. 抵消其它被动收入
前几年我小投资了一点私募基金,投的时候也不知道税率情况,到年底发了K-1表才知道是被动收入。被动收入是普通税率,没什么值得庆贺的,但好在房产上有被动损失,足以抵消掉这些收入。当然像我这样的低收入家庭这种差别可能不大,但如果你是个高收入家庭,又不巧投资了有被动收入的风险基金或者是合伙公司,那过多的被动收入对你就不见得是件好事,因为可能收入的一半以上都交税了,在这种情况下,用高杠杆投资一些房产,并做一下Cost Segregation,就可以抵消掉很大一部分被动收入。

3. 可以抵消$25000的主动收入
如果你是个低收入家庭,MAGI低于10万可以抵消掉$25000的主动收入, MAGI高于15万就不可以抵消了。MAGI在低于10~15万之间可以抵消部分。

4. 化被动损失为主动损失
如果你本来就是高收入,今年又有50万的RSU,那你今年要交的税就多了, 因为RSU是普通税率。但如果你的配偶能满足 Real Estate Professional的资质,再购买250万以上的房产,做个Cost Segregation,基本上就可以抵消掉50万的RSU。但要满足Real Estate Professional资质不容易,这也是IRS最容易审计的一个地方,所以必须要真正符合条件才行。

✍: Guest

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2022-02-04, 178👍, 0💬