REIT 是房地产投资信托基金，是把房地产证券化的一种投资形式。REIT 分为 Public 和 Private，这里主要介绍受到证监会（SEC）监管的公开上市交易的 Public REIT。REIT 还可以分为权益型（Equity REIT), 抵押型（Mortgage REIT）和混合型 (Hybrid REIT)。 Equity REIT 投资和管理房地产实体物业, 以租金为主要收入。 Mortgage REIT 投资房地产抵押贷款, 收入来源是借贷利息和息差。 Hybrid REIT 是两者兼具的混合型, 但是这类REIT很少。我对 Mortgage REIT 不熟悉, 也没有买过, 所以这篇文章主要介绍 Equity REIT, 也是最主流的REIT 。

在美国上市的 Equity REIT 管理的物业类型包括住宅，写字楼，零售，工业类用房，自助仓储，医疗，酒店，数据中心，基础设施，林区和特殊用途的地产。这篇文章主要谈一下我个人比较看好的物业类型。这只是我个人的观点，不是投资建议，兼听则明。

根据我个人有限的投资 REIT 和商业地产的经验, 在大部分情况下, REIT 的分红 (dividend) 和股价的涨势 (appreciation) 往往是成反比的, 至少两者很难兼顾, 分红高的 REIT 增值有限, 而增值可观的 REIT 至少短期的分红比较低 。分红和增值哪个更重要? 这个问题见仁见智, 没有标准答案, 和各人的收入, 年龄, 投资组合等等情况都有关系 。我更看重 REIT 的增值潜力, 分红的高低至少在目前对我来说不是很重要, 所以我比较看好的REIT 物业类型是比较有增值潜力的。增值潜力受到几个因素的影响, 包括持续增长的市场需求, 收入的上涨空间, 目前估值是否合理等等。衡量 REIT 的指标包括分红, 分红的持续性和增长潜力, FFO (Funds from Operations, 营运现金流), FFO Pay Out Ratio (营运现金流分红比例), Price/FFO ratio (相当于衡量其他非地产类股票估值的市盈率) 。我比较看好的有长期升值空间的 REIT 类型包括数据中心, 自助仓储, 学生公寓和医疗。和投资其他股票一样, 确定了龙头板块之后, 我会选择龙头板块之中的龙头企业作为投资标的。


先说一下数据中心 (Data Center), 龙头公司 EQIX, DLR。随着互联网, 云计算, IOT (Internet of Things) 的发展, 市场对数据中心的需求多年来一直在增长, 数据中心是 2015 年以来表现最好的 REIT 。随着新冠疫情推动了更多的日常生活在网上进行, 这个增长的趋势是长期的。数据中心的租客主要是高科技公司, 今年受到加息的影响, NASDAQ 股指已经进入熊市, 数据中心 REIT 的股价也受到高科技公司股价的拖累, 下跌幅度高于大部分其他的 REIT, 但是, 数据中心的基本面和前景并没有受到影响, 龙头公司的分红也没有减少。股价的下跌使数据中心的股价估值逐渐趋于合理, 虽然 Price/FFO ratio 还略微偏高 (目前在20 到 25 倍区间), 但比过去高位已经下跌了不少。这两个龙头公司对于 FFO 的预测也是稳步上升, 而且他们的 FFO Pay Out Ratio 保持在 60% 至 70% 区间, 也就是说他们还有相当部分的营运现金流没有作为分红分给股东, 分红还有增加的空间, 并且可以把多余的现金流用于扩张和收购。


自助仓储 (Self Storage), 龙头公司 PSA, EXR。受益于人口的增长, 迁移, 以及居住面积的减少, 市场对于自助仓储的需求持续强劲。和公寓楼不同, 自助仓储不受到租控的制约, 也没有诸多倾向于保护租客利益的法规, 所以自助仓储的房东可以比较随意的调涨租金, 而且租客的流动性比较大, 每次流动都给房东提供了提高租金的机会。自助仓储是一门生意, 对于管理的要求比较高, 大的自助仓储公司可以利用规模效益在提高营业额的同时节省成本, 并且通过不断扩张和收购小的公司提高股东回报率。过去十几年, 自助仓储的龙头公司的分红一直在增加, 股价也翻了很多倍, FFO 也一直稳步上升。我唯一有顾虑的是自助仓储的 Price/FFO ratio 略高, 也就是估值不便宜, 在 20到25倍之间。


学生公寓也是我比较看好的一个板块, 龙头公司 ACC, 但是 ACC 马上会被黑石收购, 收购之后会成为黑石房地产投资信托基金 BREIT 的一部分, 成为非公开交易的 REIT 。学生公寓在疫情高峰期间受到短暂的影响, 但是随着学生回校上课, 学生公寓已经恢复正常。目前, 全美的学生公寓供不应求, 即使注册学生人数下降仍然有供应不足的问题, 这为租金的上升提供了宏观基础。而且, 学生公寓有抗经济衰退的特性, 和其他房地产类型相比, 相对不容易受到经济衰退的影响。


另一个我比较喜欢的板块是医疗REIT, 龙头企业 MPW。和学生公寓一样, 医疗类地产比较稳健, 在经济衰退中表现好于其他板块, 但是发展空间不如数据中心。我选择 MPW 的原因包括 1. 有分红持续增长的良好的历史记录; 2. 不同于大部分 NNN 地产, MPW 的大部分租约有 CPI Clause, 也就是租约规定租金的升幅根据 CPI 调整, 所以 MPW 的租金具备抗通胀的属性; 3. 目前 MPW的 Price/FFO ratio 只有在 10 倍左右, 股价非常合理, 4. 它的分红达到 6%, FFO Pay Out Ratio 也只有不到 65%, 说明它的现金流强劲, 分红仍有增加的空间。


顺便再提一下我不投资的 REIT 类型, 包括写字楼, 零售和酒店。写字楼和零售这几年一直在走下坡路, 疫情加快了走下坡路的速度。而酒店是最容易受到经济衰退影响的地产。我曾经在几年前从一个 REIT 的专业网站下载了各类 REIT 的回报率历史数据做了一点分析, 酒店是长期回报率表现最差的一类 REIT, 在经济衰退期间酒店类 REIT 的价格大幅下跌, 在经济景气的时候又大幅升值, 但是因为经济衰退期间的下跌太多, 造成长期回报率低于其他类型的 REIT。


作为商业地产的房东, 我难免会比较一下直接投资商业地产和投资 REIT 之间的利弊 。优质的商业地产价格昂贵, 而且学生公寓, 自助仓储等物业对管理的要求很高, 大部分个人资源有限, 很难直接购买这些商业地产, 而 REIT 就提供了参与投资的机会, 而且 REIT 的分红是被动收入 。例如, 我曾经考虑购买自助仓储, 但是花了时间和精力去找 deal, 发现很难找到合适的, 因为凡是看得上眼的 deal 都是 Cap Rate 很低的 (低于 3.5%), Cap Rate 高一点的都是位置不好, 或者需要花大量人力物力进行改造的, 这需要一个团队全职投入才能做到价值的提升。过去十年 EXR 的股价从 $27 涨到去年底最高峰的 $226, 翻了8倍多, 如果十年前和现在的分红都是股价的 3% 的话, 那么长期持有到现在, 仅是分红的年回报率就超过本金的25%, 而且是被动的收入。商业地产是不动产, 买卖比较耗时, 流动性较低; 而公开上市的 REIT 和其他股票一样, 只要有股票交易账户就能在交易日随时买卖。当然, 和直接投资地产相比, REIT 也有不足之处, 而我认为最大的不足是没有税务上的优势。做房东的都知道房地产投资在税务上的好处, 因为折旧抵扣了很大一部分收入, 使 taxable 的收入比现金流低很多, 卖房的时候还可以做 1031 交换来延迟交税; 而 REIT 的分红是按照 ordinary income 来交税的, 卖掉股票有资本利得的话也不能做 1031 交换。和地产相比, REIT 对利息的变化更加敏感。因为利息的上升, 从今年年初至今, REIT 的股价已经下降了不少, 而房地产的价格还没有出现大的变化, 虽然房地产市场的热度已经大大降温了。只要美联储的加息和缩表的步伐没有停止, REIT 的股价就不会反转, 但是从长期投资的角度来看, 每次大环境的变化而导致的股价下跌都是买入优质 REIT 的机会。


最后, 我想谈一下在投资 REIT 之前做好尽职调查的重要性。我自己曾经买过一支特殊用途的 REIT, 代号 GEO, 这是一家开发和出租监狱和劳改所的公司, 大部分的租约都是和政府机构签的。它曾经有相当好的分红 (超过 12%), 而且因为租金是政府发的, 我自以为租金很有保障, 不受经济衰退的影响。在买了 GEO 之后, 确实有一段时间定期拿到不错的分红, 而且我每月再卖一次 covered call 赚取权利金, 不亦乐乎。但是, 政府付的租金有保障只是我自己想当然的, 事实并非如此, 政府的钱要怎么花是受到政策影响的。从2020年开始, 联邦政府不再使用私人监狱, 租约到期之后不再续约, 致使 GEO 将会损失一半的租金收入。雪上加霜的是, 银行从来只做锦上添花的事, 从来不会雪中送炭, 既然联邦政府不续约了, 银行也不再贷款了, 正好 GEO 有大笔的贷款到期, 为了还债, 只能大幅减少分红, 到后来甚至没有分红了。我在一年多以前把 GEO 的股票全部卖掉了, 虽然损失不多。如果不卖, 持有到现在的话, 损失会多得多。因为 GEO 已经没钱给股东分红了, 现在已经把公司结构从 REIT 改为 C Corp。如果当时我不是想当然, 而是花一些时间多做一点功课的话, 我不会去买这个公司的股票。我当时在买 REIT 的时候也没有想清楚投资的目的, 目光太短浅, 没有想到 GEO 有没有长期的发展潜力。


这篇文章虽然有点长, 但是仍然只是粗浅地谈一下 REIT。REIT 的水还是很深的, 需要花很多功夫才能做到精通。以上只是个人观点, 您只要记住我的滑铁卢就行了, 必须做好尽职调查之后才能做出投资的决策。